Láthatatlan láncok az ingatlanpiacon – Észre sem veszed, és már más szabályok szerint játszol

 

A 2025-ös év egyik legnagyobb horderejű változása mindenkit érint, aki ingatlant vásárolna, eladna, vagy akár csak érdeklődik az ingatlanpiac iránt. A magyar földhivatali rendszer ugyanis egy korszakos reform előtt áll: életbe lép az E-ING rendszer, azaz az elektronikus ingatlan-nyilvántartás.

A változás mélyebb, mint elsőre gondolnánk: nemcsak arról van szó, hogy a papír alapú ügyintézés digitálissá válik, hanem az ingatlan-adásvétel alapjait is újraírják. A „függőben tartás” intézménye megszűnik, és helyette megjelenik a vevői jog. Ez a csendes, de jelentős váltás újfajta tudatosságot követel meg az eladóktól, vevőktől, ügyvédektől – egyszóval mindannyiunktól.

Mi is az az E-ING rendszer, és miért számít?

Az E-ING, vagyis elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszer célja, hogy teljes mértékben kiváltsa a jelenleg működő, papíralapú földhivatali eljárásokat. Ez nem pusztán technikai újítás – a rendszer gyökeresen átalakítja az ingatlan-nyilvántartás menetét, és az ehhez kapcsolódó ügyintézést.

Az E-ING bevezetésével az ügyfelek és a jogi képviselők elektronikusan nyújtják be a bejegyzési kérelmeket, és a rendszer automatikusan rögzíti a ranghelyeket. A cél egy gyorsabb, átláthatóbb és kevesebb hibalehetőséget rejtő struktúra kialakítása, ahol a visszaélések lehetősége csökken, az adatkezelés pedig hatékonyabbá válik.

Bár az indulás eredetileg 2025. január 15-re volt ütemezve, a valóságban az éles bevezetés késik. Ennek oka részben a rendszerhez való szakmai alkalmazkodás hiánya: sok ügyvéd nem kapott megfelelő hozzáférést, oktatást, vagy nem rendelkezik a digitális ügyintézéshez szükséges jogosultságokkal.

A vevői jog – a vásárlók új pajzsa

Az egyik legnagyobb horderejű jogi újítás az új vevői jog megjelenése, amely az adásvételi szerződésben érintett vevőt védi az eladó későbbi, esetleges szerződésszegő lépéseivel szemben.

Korábban az úgynevezett „függőben tartás” volt az a módszer, amellyel biztosítani lehetett, hogy a tulajdonjog-bejegyzés ideje alatt ne történjen más, az ingatlant érintő bejegyzés. Ez mostantól megszűnik, és helyette a vevői jog ad elsőbbséget a vevőnek.

Ez mit jelent gyakorlatban?

• Amint a vevői jogot bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, az ingatlanra újabb bejegyzési kérelmek már nem előzhetik meg azt.

• A vevő így védett lesz attól, hogy például az eladó hitelt vegyen fel az ingatlanra vagy elidegenítse azt máshoz.

• A vevő tulajdonjoga a vevői jog ranghelyén kerül majd bejegyzésre, amikor a vételár teljesítése megtörtént.

Ez az új rendszer fokozott jogbiztonságot jelent a vevők számára, és megakadályozza a tranzakciók alatti visszaéléseket – ugyanakkor komoly odafigyelést igényel az ügyvédektől és szerződő felektől egyaránt.

A digitális ügyintézés buktatói – Mire figyelj 2025-ben?

A digitális ügyintézés hallatán sokaknak a gyorsaság és kényelem jut eszébe – és valóban, ez a cél. De ahogy minden újdonságnál, itt is előkerülhetnek problémák, ha nem vagyunk kellően körültekintőek.

1. Nem elég az Ügyfélkapu

Az elektronikus bejegyzéshez nemcsak Ügyfélkapu, hanem ún. Ügyfélkapu+ vagy DÁP rendszer (Digitális Aláírás Platform) használata szükséges. Aki nem rendelkezik ilyen hozzáféréssel, az nem tud saját maga ügyet intézni – tehát ügyvéd közreműködése nélkül az elektronikus ügyintézés nem lehetséges.

2. Az ügyvédi jogosultság kulcsfontosságú

Az ügyvédeknek regisztrálniuk kell az E-ING rendszerbe, felelősségbiztosítást kötniük, és vizsgát tenniük. Sok jogi szakember még mindig nem rendelkezik ezzel a minősítéssel, így fontos, hogy olyan ügyvédet válasszunk, aki naprakész a rendszer használatában.

3. A vevői jog nem ingyenes

A bejegyzés díja 10.600 Ft, ugyanúgy, mint a tulajdonjog bejegyzéséé – így egy ingatlan-adásvétel során minimum 21.200 forinttal kell számolni csak az ingatlan-nyilvántartási eljárások díjaként.

4. A határidők változhatnak

A vevői jog bejegyzése határozott vagy határozatlan időre történhet. Ha a felek határozatlan időben állapodnak meg, akkor a jog 5 év után automatikusan megszűnik, kivéve, ha korábban törlésre kerül vagy a tulajdonjog bejegyzése megtörténik.

Milyen hatással lesz mindez az ingatlanpiacra?

A változások hosszú távon jelentős piaci tisztulást eredményezhetnek. Az automatizált rendszer, az elektronikus ügyintézés, és a vevőt jobban védő jogintézmények együttesen:

• Csökkentik a visszaélések számát,

• Lerövidítik az ügyintézési időt,

• Megkönnyítik az ellenőrzést a hatóságok számára,

• Növelik a vásárlói biztonságot.

De csak akkor, ha a felhasználók – vevők, eladók, jogi képviselők – is lépést tartanak a változásokkal.

Hogyan készülj fel a változásokra?

1. Tájékozódj időben: már most beszélj ügyvéddel, érdeklődj a jogosultságairól és gyakorlatáról az E-ING használatával kapcsolatban.

2. Ne hagyd a végére: az átállás időszakában fennakadások lehetnek, így jobb minél előbb intézni az ingatlanügyleteket.

3. Olvasd el a tulajdoni lapot: a digitális rendszer lehetővé teszi a gyors lekérdezést, de ehhez ismerned kell, mit látsz rajta.

4. Készülj a dupla díjra: a vevői jog és tulajdonjog bejegyzés külön tétel, tervezd bele a költségvetésedbe.

5. Használj digitális aláírást: már most gyakorold az Ügyfélkapu+ vagy DÁP rendszer használatát, ha gyakran ügyintézel online.

---

Összegzés: Digitális jövő, papírtalan biztonság

A 2025-ös ingatlanpiac már nem a régi lesz – és ez nem csak technológiai kérdés. Az E-ING rendszer és a vevői jog bevezetése egy új, digitálisan biztosított, átláthatóbb és védettebb korszakot indít el.

A kérdés csupán az: te készen állsz-e erre?