Fontos határidő közeleg: októbertől érvényét vesztheti több ezer társasház régi alapító okirata – változik a bejegyzés menete, és a tulajdonosoknak is lépniük kell.
2025 őszén új fejezet nyílik a társasházak adminisztrációjában. Egy friss kormányrendelet értelmében a régi típusú, kézzel írott vagy nem szabványosított társasházi alapító okiratokat kivezetik a rendszerből, és csak az egységes digitális formátumban benyújtott, jogilag megfelelő dokumentumok maradhatnak érvényben. Az intézkedés 2025. október 1-jén lép hatályba, és az Országos Ingatlan-nyilvántartás reformjának része.
A változást a 209/2025. Kormányrendelet szabályozza, amely a Magyar Közlöny 2025. július 9-i számában jelent meg. A döntés közvetlenül érinti a társasházak közös képviselőit, ügyvédeit, valamint minden tulajdonost, aki bármilyen ügyintézéshez szeretné felhasználni az ingatlan adatait.
Mi a probléma a régi alapító okiratokkal?
Több évtizeden keresztül a társasházak különböző típusú alapító okiratokkal dolgoztak – sokszor kézzel írt, géppel írt vagy egyszerű Word-dokumentumként készült szerződések voltak forgalomban. Ezek gyakran:
– nem tartalmazzák az aktuális lakásszámokat,
– nem tükrözik a valódi tulajdoni hányadokat,
– elavult hivatkozásokat tartalmaznak a korábbi törvényekre,
– vagy hiányoznak belőlük fontos jogi záradékok.
Ez nemcsak a társasházak működését nehezíti, hanem komoly gondot okoz az ingatlannyilvántartásban is, ahol a lakások eladásához, átalakításához vagy megosztásához hiteles alapdokumentum szükséges.
Mit ír elő az új rendelet?
A rendelet értelmében 2025. október 1-jétől csak azok az alapító okiratok és szervezeti-működési szabályzatok lesznek érvényesek, amelyek:
– megfelelnek az új digitális alaptérkép és jogi adattár követelményeinek,
– tartalmazzák a minden tulajdonos által aláírt, ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott egységes szerkezetű dokumentumot,
– és azokat elektronikus formában feltöltik az új társasházi nyilvántartásba.
A dokumentumokat a közös képviselők, ügyvédek vagy jogi képviselők tudják beküldeni, az új e-ingatlan rendszer felületén keresztül.
Mit kell tenniük a társasházaknak?
A társasházaknak – beleértve a legkisebb, négy-öt lakásos épületeket is – a következő lépéseket kell megtenniük:
1. Felül kell vizsgálni a meglévő alapító okiratot – szerepelnek-e benne a jelenlegi lakások, tulajdoni hányadok, közös helyiségek.
2. Frissíteni kell az aláírásokat – minden tulajdonosnak el kell fogadnia a dokumentumot, és ügyvéd előtt kell azt aláírni.
3. Elektronikusan be kell nyújtani az új dokumentumot az e-ingatlan rendszerbe.
4. A beküldésről visszaigazolást kell kérni, amelyet a közös képviselőnek meg kell őriznie.
A kormányrendelet szerint azok a társasházak, amelyek ezt nem teljesítik 2025. október 1-jéig, ideiglenesen inaktív státuszba kerülnek, és a hozzájuk kapcsolódó ingatlan-ügyintézések (adásvétel, albetétesítés, bővítés) felfüggesztésre kerülnek, amíg nem rendezik a dokumentumaikat.
Milyen hatással van ez a lakástulajdonosokra?
Az új szabályozás minden társasházi lakás tulajdonosát érinti, hiszen:
– adásvételi szerződést nem lehet kötni elavult alapító okirattal,
– banki hitelhez, felújításhoz szükséges közgyűlési határozatok csak érvényes dokumentum alapján lehetnek jogszerűek,
– a közös képviselő nem tudja frissíteni a lakásnyilvántartást vagy pályázatot benyújtani, ha a társasház státusza inaktív.
Az ügyvédek és közjegyzők figyelmeztetnek: az ingatlanpiacon már most is tapasztalható, hogy a vevők elállnak egy-egy adásvételtől, ha nem naprakész a társasházi dokumentáció. Az új rendszer célja éppen az, hogy jogi biztonságot adjon mind a tulajdonosoknak, mind a vásárlóknak.
Van lehetőség halasztásra?
Igen, de csak korlátozott esetben. A társasházak kérhetnek egyedi halasztást, ha igazolják, hogy:
– folyamatban van az új dokumentum elfogadása,
– valamelyik tulajdonos kórházi kezelés vagy külföldi tartózkodás miatt nem tud aláírni,
– vagy jogvita zajlik az alapító okirat egyes pontjairól.
A halasztás maximum 2026. március 31-ig adható meg, és csak akkor, ha a társasház elektronikus előzetes regisztrációt benyújtott 2025. október 1-jéig.
Hol érhető el a minta-dokumentum?
A Belügyminisztérium és a Magyar Ügyvédi Kamara közösen dolgozta ki azt a sablont, amely alapján az új alapító okiratokat célszerű elkészíteni. A minta:
– letölthető lesz a www.e-ingatlan.gov.hu oldalról,
– tartalmaz minden szükséges záradékot,
– és felhasználható akár kis, akár nagy társasházaknál.
Az elektronikus benyújtás ügyfélkapun keresztül történik, és az elkészült dokumentumok egyedi azonosítóval kerülnek be az országos ingatlannyilvántartásba.
Mi történik, ha valaki eladná a lakását?
Ha a társasház nem rendelkezik naprakész, új alapító okirattal, akkor a tulajdonos nem tudja lezárni az adásvételi folyamatot. A földhivatal kérni fogja a friss dokumentum másolatát, valamint a bejegyzésről szóló igazolást. Ha ez nincs, az ügyintézés megszakad, és a tulajdonos késedelmi bírságot is kaphat, ha a szerződést nem tudják határidőre zárni.
Nincsenek megjegyzések:
Megjegyzés küldése